マンションには通常修繕積立金というものがあります。このお金をうまく運用したら金利が何パーセント有利になる。
などと言う方がいますが、果たしてそうでしょうか？

たしかに運用することによっていくらかのお金は増えるかもしれません。しかし、それ以上に無駄が存在していることに多くの人は気付いていません。

運用益をはるかに上回る支出があることをまず、考えなければならないのです。
考えてみたら無理は無いのです。なぜならあなたは毎月支払っている生命保険が高いか安いか分かるでしょうか？

売り手が半ば一方的に決めたものを意味も分からず払い続けている方がほとんどだと思います。
そして、マンション管理も同じことが言えます。

未だに管理会社に支払っている管理委託費は不明瞭であるにも関わらずそれを追求する人が誰もいない、その為に管理会社はほっかむりをし続けてきました。
これからは全てを開示してガラス張りの会社でなければなりません。

もし、あなたの住んでいるマンションがガラス張りで無い場合は一度真剣に考えてみてください。
あなたの重大な資産を生かすも殺すもあなた次第なのですから。

適正な管理委託費っていくら？

年間数千万円の管理委託費を払っておきながら、数十万円の修繕には細かい管理組合はよく見ます。数千万円の管理委託費を適正価格にしたらいくら節約できるのでしょうか？
これをしないまま割合的にわずかな金額のものを審議して話がすすまないのは引いてはマンションの資産価値の低下にも繋がります。

日本は世界に類を見ないほどのスピードで高齢化が進んでいます。細かいことにとらわれ過ぎて、資産価値の無いマンションは既に現れて来ています。

常に選ばれるマンションである為に今しなければならないことは何でしょうか？

まずは現状をしっかり把握することです。
何が適正で何がそうでないか・・
しかし、専門でない人間がそこまで分かることは不可能でしょう。

管理費を削減するには非常に大きなパワーが必要です。このパワーがない管理組合は”現状”を変えることはできません。

真剣にマンションのことを思うのなら、自分のマンションの恥ずべきところにメスを入れるべきです。

メスを入れたあとの措置は専門家に任せるのがよいでしょう。

泣きを見ない管理費滞納解決策

管理費等の未収金については区分所有法で特定承継されると規定されているのはご存知かと思います。だからといってそのまま放置しておいてよいのでしょうか？

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滞納者が捕まらない！

滞納者に資力がない

 滞納者が自己破産した！

滞納者に訴えられた！

その内に払うと言っているが・・・

滞納者が捕まらない！

いつでも留守のお部屋であれば、督促の使用がありません。
そんな時は、文書を使うしかありません。
数回に分けて集合ポストやドアポストに投函するようにして下さい。できれば何時投函したかを記録しておく方がいいでしょう。

できれば理事複数で手分けして時間帯を変えて訪問すると案外いてる場合もあります。
部屋の中にいれば大抵電気メーターの回り方が違うので、すぐに分かるでしょう。
留守で水道メーターが回っている場合はまず居てます。
もし、居なかったら違う意味で対応する必要があります。

滞納者に資力がない！

このようなスッテンテンの状態を無資力と言います。
最終的に無資力であればその者から回収することは不可能と思われます。

本当に無資力であれば催促しても埒が明かないでしょう。
無資力であれば当然住宅ローンも滞納していると思われますので近い内に抵当権者による競売申立てが行われる可能性が高いでしょう。
抵当権者も不良債権化している場合は整理回収機構などの債権譲渡する場合があります。
競売が行われ買受人が現れたら、管理費を新たな区分所有者に払っていただくことになります。

いずれにしても消滅時効が成立することは避けないといけませんので、時効の中断手続を行っておくことが重要です。

滞納者が自己破産した！

自己破産すると必ずしも管理費債権が免除される訳ではありません。
支払い義務を免れる為には裁判所より免責許可決定を受ける必要があります。
破産した場合は弁護士さんから連絡が入ることがあるので、事件番号や許可決定の日にちを確認しておくべきでしょう。
場合によっては官報などで確認して、裏を取っておくことも必要になってきます。
免責されるとその者に対しては管理費を請求することはできません。
しかし、破産宣告の日以降からは新たな管理費債権が発生しますのでその分については請求することが可能です。
マンションの未収者はだいたい同時廃止事件になるので、登記簿上は名義があっても実質的には処分できないという変な権利関係が生じます。

どちらにしても、その場合は競売が始まるのも時間の問題ですので、様子を見るのも選択肢の一つです。

滞納者に訴えられた！

滞納者に対しても強硬すぎる行為をすると逆に訴えられることもあります。
水道料金を支払わなかったので、水道を止めたり、滞納したのでいきなり滞納者の氏名を掲示板に公表したなどの措置は逆に訴えられることがあります。
このようなことがない為にも、督促は度を越さないようにして下さい。
じれったいかもしれませんがあくまで日本の法律は自力救済を禁止しています（正当防衛を除く）。

特にマンション管理組合というパブリックな機関の行為としては適法の行いが重要です。

その内払うと言っているが・・

その内に管理費を払うといっている場合どうすればいいか？
これは非常に難しい問題です。
もし、待ってみるのであれば支払いの念書を差し出してもらう等の措置が必要でしょう。
払えないのは現実の問題ですが、念書は気持ち一つです。
念書は書けないし、その内払うと言われたら皆さん納得できるでしょうか？